?交易房屋的風(fēng)險(xiǎn)。這包括多種情況：用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍；房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議；房屋已出租他人,出賣人未依規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)益的；房屋已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；用于交易的房屋存在質(zhì)量瑕疵。

?交易手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn),則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。

?交易合同的風(fēng)險(xiǎn)。如果雙方對(duì)權(quán)利義務(wù)約定不明,或者合同條款簽訂不明確,那么其中一方的權(quán)益就容易受到損害。

?產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。購(gòu)買二手房也要認(rèn)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán),以免房屋今后不能出手。按規(guī)定,買賣雙方要繳納相關(guān)稅費(fèi),辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù),房地局才會(huì)核發(fā)過(guò)戶后的產(chǎn)權(quán)證。

12．個(gè)人按揭貸款購(gòu)房的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范

按揭,是英語(yǔ)“Mortgage”一詞的粵語(yǔ)音譯。有些購(gòu)房人認(rèn)為“按揭”就是指按揭貸款或抵押貸款,其實(shí),按照理論來(lái)講,按揭的本意并不是貸款,而是一種民事法律行為,或者稱作樓宇預(yù)售過(guò)程中約束買方、賣方（開發(fā)商）及金融機(jī)構(gòu)（銀行）三方的一種制度。它的一般過(guò)程是：在項(xiàng)目的期房預(yù)售合同中,買方支付一部分樓價(jià)款給賣方,其余房?jī)r(jià)款買方通過(guò)金融機(jī)構(gòu)貸款支付給賣方。在房產(chǎn)證辦理完畢之前,由賣方通過(guò)協(xié)議將買方對(duì)期房的期權(quán)讓與給金融機(jī)構(gòu)作為取得金融機(jī)構(gòu)貸款的擔(dān)保。待房產(chǎn)證辦理完畢之后,賣方解除擔(dān)保,買方將依合同取得期房的期權(quán)讓與給銀行作為償還貸款的擔(dān)保。兩者的區(qū)別在于期權(quán)所有者不同。當(dāng)買方還清所有貸款本金及利息后,可將期權(quán)贖回,取得房產(chǎn)證。如果買方在貸款期限內(nèi)違約,或不能償還貸款,銀行有權(quán)處分按揭房屋并能優(yōu)先獲得賠償。

按揭購(gòu)房制度至少涉及三方當(dāng)事人,即買方、賣方（開發(fā)商）和金融機(jī)構(gòu)（銀行）。在按揭關(guān)系中,有4~7個(gè)法律關(guān)系：