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第九章 當(dāng)銀行,而不是銀行家 |
| 如何操作銀行 在1986年稅改法案之后,存在著很多的機(jī)會(huì),不動(dòng)產(chǎn)、股票和企業(yè)都可以用低價(jià)獲得。對(duì)于 象限左側(cè)的人來(lái)說(shuō),這是悲慘的時(shí)刻,然而對(duì)于我卻是妙不可言,因?yàn)槲铱梢岳梦业摹癇”和 “I”象限的技能去抓住我身邊的機(jī)會(huì)。我沒(méi)有變得貪婪,去追尋每一個(gè)看起來(lái)是一筆好交易的東 西,而是決定集中精力于不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)。 為什么選擇不動(dòng)產(chǎn)呢？有5個(gè)簡(jiǎn)單的原因： 1．價(jià)格 不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格如此之低,以致抵押貸款支付比公平市場(chǎng)的大多數(shù)財(cái)產(chǎn)租金還要低得多。 這些財(cái)產(chǎn)有著巨大的經(jīng)濟(jì)意義……即意味著沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)。這就像商店里的大減價(jià)一樣,每件商 品都折價(jià)50％。 2．融資 銀行給我的不動(dòng)產(chǎn)提供貸款,而不給我的股票提供貸款。在市場(chǎng)蕭條時(shí),我想買進(jìn)盡 可能多的東西,因此我購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)以便我的現(xiàn)金能與銀行的融資相結(jié)合。 例如：我現(xiàn)有1萬(wàn)美元的儲(chǔ)蓄可以進(jìn)行投資。如果我買股票,當(dāng)然,我也能夠買到價(jià)值1萬(wàn)美 元的股票。我也能夠進(jìn)行借貸（當(dāng)你用保證金進(jìn)行買空時(shí),你可以只花總成本的一小部分,其余 的部分由經(jīng)紀(jì)人公司借給你）,但是我沒(méi)有足夠的財(cái)力去抵抗市場(chǎng)下滑的風(fēng)險(xiǎn)。 而用1萬(wàn)美元投資不動(dòng)產(chǎn),則可獲得90％的貸款,我最終可以買到10萬(wàn)美元的財(cái)產(chǎn)。 如果兩個(gè)市場(chǎng)都上升10％,在股票市場(chǎng)上我會(huì)賺到1千美元,而在不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)上我將賺到1萬(wàn) 美元。 3.稅收 如果我用股票賺了1百萬(wàn)美元的利潤(rùn),我要對(duì)我的利潤(rùn)付將近30％的資本所得稅。但是, 用不動(dòng)產(chǎn)賺的這1百萬(wàn)美元可以把稅收轉(zhuǎn)移到下一筆不動(dòng)產(chǎn)交易中。此外,我還能夠通過(guò)財(cái)產(chǎn)折舊 獲得更大的稅收好處。 重要的是,一項(xiàng)投資必須在我獲得稅收受益之前產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)意義,我才會(huì)投資。任何的稅收受 益只會(huì)使投資更具吸引力。 4．現(xiàn)金流 雖然不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格下降,但是,租金沒(méi)有下降。這使我能賺一些錢以支付抵押貸款, 更重要的是使我有“時(shí)間”等待市場(chǎng)回升。租金使得我有時(shí)間去等待不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格再次上升。當(dāng)價(jià) 格上漲時(shí),我能夠出售這些不動(dòng)產(chǎn),雖然我負(fù)債很多,但是這永遠(yuǎn)不會(huì)傷害到我,因?yàn)樽饨疬h(yuǎn)遠(yuǎn) 高于貸款成本。 5．成為銀行的機(jī)會(huì) 不動(dòng)產(chǎn)使我成為一家銀行,某種我從1974年起就一直想做的事情。 |
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