如果你還清抵押貸款,情況會怎樣？
許多人問我：“如果我還清了抵押貸款,情況又會怎樣？這時我的房子是資產(chǎn)嗎？”我的回
答是：“大多數(shù)情況下,回答仍是否定的,房子仍然是一項(xiàng)負(fù)債�！庇袔讉�原因可以解釋我的回
答。一個是維修費(fèi)和保養(yǎng)費(fèi)。財產(chǎn)就像一輛汽車,即使你不使用它,它仍要不斷地花錢維護(hù)……
一旦事情開始出現(xiàn)問題,好像所有的問題都會跟著出現(xiàn)。大多數(shù)情況下,人們用稅后收入支
付房子和汽車的修理費(fèi)用,而“B”和“I”象限中的人只把產(chǎn)生收入、帶來正的現(xiàn)金流的財產(chǎn)列
為資產(chǎn)。
沒有抵押貸款的房子也是負(fù)債的主要原因是你仍然沒有真正擁有它……我是說真正地?fù)碛小?BR>即使你擁有它,政府也要向你征稅。只要停付你的財產(chǎn)稅,你就會發(fā)現(xiàn)誰才真正擁有你的財產(chǎn)。
這就是稅收留置權(quán)的起源……這點(diǎn)我在《富爸爸,窮爸爸》一書中也曾提到過。稅收留置權(quán)
是一個獲得至少16%的利息的好方法,如果房主不繳納他們的財產(chǎn)稅,政府將對他們應(yīng)收的稅收征
收利息,利率從10%到50%。讓我們討論一下這種暴利,如果你不納財產(chǎn)稅,像我一樣的人就等于
替你繳納……那么在很多州,你就欠了我稅收以及利息。如果在一定時間內(nèi),你不付稅收和利息
給我,我僅因我投入了錢就可以拿走你的房子。大多數(shù)情況下,財產(chǎn)稅在退還時有優(yōu)先權(quán),甚至
優(yōu)先于銀行抵押貸款之前。我曾有機(jī)會買到一些房子,為此所納稅不到3,500美元。
不動產(chǎn)的定義
再次強(qiáng)調(diào),要用你的大腦而不要用你的眼睛看錢。為了訓(xùn)練你的頭腦,你現(xiàn)在必須知道有關(guān)
詞匯的真正定義和數(shù)字系統(tǒng)。
現(xiàn)在,你首先應(yīng)該知道資產(chǎn)和負(fù)債的區(qū)別,而且你應(yīng)該知道“抵押貸款”的定義是一項(xiàng)“直
到死亡都有效的協(xié)議”,以及“財務(wù)”的定義,即財務(wù)意味著懲罰。你現(xiàn)在要學(xué)習(xí)“不動產(chǎn)”這
個詞的來源以及一個流行的金融工具叫做“衍生工具”。很多人認(rèn)為“衍生工具”是新生事物,
但事實(shí)上,它們很早就已經(jīng)產(chǎn)生了。
“衍生工具”的簡單定義是“派生于別的事物中的事物”。衍生工具的一個例子是桔子汁,
桔子汁是桔子的一種衍生品。
我過去常認(rèn)為,不動產(chǎn)意味著“真實(shí)的”或者是可觸摸的某種東西。我的富爸爸向我解釋說,
英文“不動產(chǎn)”（real estate）
這個詞實(shí)際上產(chǎn)生于西班牙語的“真實(shí)的”一詞,含義是“皇室的”。El Camino Real是指
皇室的馬路,不動產(chǎn)是指皇室的資產(chǎn)。
1500年左右,農(nóng)業(yè)時代結(jié)束,工業(yè)時代開始,權(quán)力不再基于土地和農(nóng)業(yè)。君主們認(rèn)識到,他
們不得不根據(jù)土地改革法案進(jìn)行改革,該法案允許農(nóng)民擁有土地。這時,皇室創(chuàng)造出了衍生工具
。這些衍生工具,如通過對土地所有權(quán)的“納稅”和“抵押貸款”,成為讓平民融資并獲得土地
的一種方式。稅收和抵押貸款是衍生工具,因?yàn)樗鼈兤鹪从谕恋�。你的銀行家不會稱抵押貸款為
衍生工具,他們會說它是由土地“保證”的……不同的說法,相同的含義。因此,當(dāng)皇室認(rèn)識到,
金錢不再產(chǎn)生于土地而是產(chǎn)生于來源于土地的“衍生工具”時,君主們建立了銀行,讓銀行管理
新增加的事務(wù)。今天,土地仍叫“不動產(chǎn)”,因?yàn)闊o論你為它支付多少錢,它都不再真正屬于你,
它仍舊屬于“皇室”。
你的利率是多少……真實(shí)利率？
富爸爸為他所支付的每1分利率進(jìn)行態(tài)度強(qiáng)硬的斗爭和協(xié)商。
他問我,“當(dāng)銀行家告訴你,你的利率是8%時……這是真的嗎？”我知道這不是真的,只要
你學(xué)會讀數(shù)字就會了解。
讓我們假設(shè),你買了一所價值10萬美元的住宅,首付2萬美元,并以8%的利率和30年償還期向
銀行借到余下的8萬美元。
5年后,你將付給銀行35,220美元,其中31,276美元是利息,僅有3,944美元是償還債務(wù)。
如果你持有這筆貸款30年,你將支付本息共211,323美元,大大多于你最初借到的8萬美元。
你支付的利息總和是：131,323美元。
另外,這211,323美元還不包括財產(chǎn)稅和貸款保險費(fèi)。
有趣的是,131,323美元看起來比8萬美元的8%要多得多。
這更像是利率為160%的30年貸款。如我所說,他們并不是在說謊……他們只是沒有說出全部
事實(shí)真相。如果你不會讀數(shù)字,那么你真的永遠(yuǎn)也不會知道；如果你對你的房子很滿意,你實(shí)際
上不會介意。但是,當(dāng)然,這個行業(yè)知道,幾年以后……你又會想另一棟新房子,一棟更大的房
子,一棟更小的房子,一棟別墅,或者重新融資你的抵押貸款。他們知道這點(diǎn),而且事實(shí)上,他
們正熱切等待著它的發(fā)生。
行業(yè)平均值
在銀行業(yè),抵押貸款的平均期限是7年,即銀行期望人們每7年買一次新房子或重新融資一次。
這個例子意味著,他們期望每7年后收回他們最初的8萬美元,再加上43,291美元的利息。
而這就是稱它為“抵押貸款”的原因,這個詞起源于法語“mortir”,意思是“死前協(xié)議”
。事實(shí)是大多數(shù)人努力工作,不斷地使用新的抵押貸款。針對這些,政府提供稅收減免,鼓勵納
稅人購買更貴的房子,而這意味著將有更多的財產(chǎn)稅交給政府。不要忘記,每家抵押貸款公司還
都要求你為你的抵押貸款購買地產(chǎn)保險。
每次我看電視,都會看到那些商業(yè)廣告里,英俊的職業(yè)棒球和橄欖球運(yùn)動員微笑著勸告你,
把你的所有的信用卡債務(wù)變成“賬單合并貸款”。這樣,你能還清所有這些信用卡,并以更低的
利率獲得新的貸款。這時他們會告訴你為什么這樣做是明智的：
“賬單合并貸款是你的一項(xiàng)聰明的轉(zhuǎn)移,因?yàn)檎畬⒔o你支付抵押貸款利息的稅收減免�！�
觀眾認(rèn)為他們看到了良機(jī),跑到他們的金融公司,重新對他們的住房進(jìn)行融資,還清他們的信用
卡,還覺得自己相當(dāng)?shù)拿髦恰?BR> 幾周之后,他們?nèi)ス渖痰?看到一件新衣服,一個新除草機(jī)或者意識到他們的孩子需要一輛
新自行車,或者因?yàn)樗麄兙ＡΡM而需要度假。于是他們不得不辦一個新的信用卡——或者突然
他們收到了一個新信用卡,因?yàn)樗麄冞�清了另一個。他們有很好的信用,他們支付他們的賬單,
他們意志堅定并對自己說：“噢,繼續(xù)下去。你應(yīng)該這樣,你每月可以還清一些�！鼻楦袘�(zhàn)勝了
邏輯,新的信用卡從隱蔽處溜了出來。
正如我所說,當(dāng)銀行家對你說你的房子是一項(xiàng)資產(chǎn)時,……
從某種意義上說他們是在說謊。當(dāng)政府為你的負(fù)債提供稅收減免時,這不是因?yàn)樗P(guān)心你的
財務(wù)未來。政府關(guān)心的是政府自己的財務(wù)未來。因此,當(dāng)你的銀行家、會計師、律師和老師誠實(shí)
地告訴你,你的房子是一項(xiàng)資產(chǎn)時,可他們卻沒有說出那究竟是誰的資產(chǎn)。
