第一,要求開(kāi)發(fā)商將取得房屋所有權(quán)證的確切時(shí)間寫在合同中,如果到期不能取得房產(chǎn)證,則買方有權(quán)退房,或者逾期不能取得房產(chǎn)證,則按日、按一定比例支付違約金。如果開(kāi)發(fā)商同意在房屋竣工交付之日起兩年內(nèi)能取得房屋所有權(quán)證,并將其寫在合同中,則買方的風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)減少。如果開(kāi)發(fā)商不同意兩年,而是房屋竣工交付之日起的三年內(nèi)或四年內(nèi),則此項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)太大。因?yàn)榘凑照�常的開(kāi)發(fā)程序,自房屋竣工交付之日起一年左右應(yīng)該能夠取得房屋所有權(quán)證,最多不會(huì)超過(guò)兩年。如果超過(guò)兩年,則可能是開(kāi)發(fā)商沒(méi)有足夠的資金交納全部土地出讓金,且后期也沒(méi)有能力交納,或者項(xiàng)目本身不合法,永遠(yuǎn)也不可能取得房屋所有權(quán)證。

第二,用公積金貸款或商業(yè)貸款是否成功來(lái)考查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性。在談合同時(shí),要求開(kāi)發(fā)商在合同中承諾如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原因不能取得公積金貸款或商業(yè)貸款,則買方有權(quán)退房、退款,因?yàn)殂y行對(duì)公積金貸款審查較嚴(yán)格,要求開(kāi)發(fā)商提供合法的“五證”。如果開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不合法,或者說(shuō)缺少“五證”,銀行是不會(huì)貸款的。如果因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商原因商業(yè)貸款也不能取得,那就從側(cè)面證明了銀行也不看好這個(gè)項(xiàng)目,或者說(shuō)銀行預(yù)先幫我們審查了這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)存在風(fēng)險(xiǎn)。

第三,如果是預(yù)售項(xiàng)目,開(kāi)發(fā)商拒不提供預(yù)售許可證的原件,則應(yīng)在合同中注明開(kāi)發(fā)商最遲應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門做好預(yù)售登記,否則買方有權(quán)退款、退房。如果開(kāi)發(fā)商不答應(yīng)此項(xiàng)約定,則可能該項(xiàng)目存在缺陷,可能是開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有完全取得該項(xiàng)目的預(yù)售許可,或者別的其他原因。

第四,慎簽認(rèn)購(gòu)書。不少購(gòu)房者在簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》后,對(duì)所選房屋不滿意,或者雙方在《商品房買賣合同》條款上約定不能,便要求開(kāi)發(fā)商退還其交付的定金或訂金,其依據(jù)是《商品房銷售管理辦法》第二十二條,即當(dāng)事人未能訂立《商品房買賣合同》的,開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用。這里所指的費(fèi)用,一般是指“訂金”而非“定金”,前者的法律意義是預(yù)付款性質(zhì),后者的法律意義是保證性質(zhì)。而且該條還有“當(dāng)事人之間另有約定的,從其約定”的規(guī)定,即不論是具有預(yù)付款性質(zhì)的“訂金”,還是擔(dān)保意義上的“定金”,只要當(dāng)事人是在合法、自愿的基礎(chǔ)上約定不予退還的,都“從其約定”。因此,在“定金”或“約定不予退還費(fèi)用”的情況下,購(gòu)房者很可能處于被動(dòng)的地位,要么接受開(kāi)發(fā)商的不平等條款,要么拒絕與開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買賣合同》而承受損失。因此,在購(gòu)房時(shí)必須注意協(xié)議書采取的是“定金”方式還是“訂金”方式,有沒(méi)有“另有約定”。