2．買房不成,定金是否退還

案例

劉女士認(rèn)購了一個商鋪,并與開發(fā)商簽訂了認(rèn)購書,繳納1萬元定金,根據(jù)認(rèn)購書的要求,劉女士應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購后7天內(nèi)與開發(fā)商簽訂正式的商品房買賣合同,如果未能簽訂合同,則定金不予退還。劉女士在第5天去開發(fā)商處要求簽合同,但雙方對于合同中面積問題發(fā)生分歧,未能簽訂正式合同,劉女士現(xiàn)在要求開發(fā)商退還定金,但開發(fā)商稱未簽訂合同是由于劉女士自己的原因,因此拒絕退還定金。

【律師提示】本案中定金實際上是為了能夠簽訂正式合同而設(shè)定的金錢擔(dān)保方式。根據(jù)定金規(guī)則,繳納定金后若因為開發(fā)商的原因或過錯未能訂立正式購房合同,開發(fā)商要雙倍返還定金；若因為購房人過錯未能訂立合同,則定金不予退還；因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由導(dǎo)致合同不能訂立,開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還定金。本案中雙方當(dāng)事人就合同主要條款不能達(dá)成一致意見導(dǎo)致未能簽訂商品房買賣合同,應(yīng)當(dāng)屬于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因?qū)е潞贤�不能訂�?開發(fā)商應(yīng)當(dāng)退還定金。

律師提示投資者在商品房認(rèn)購書中應(yīng)對購房合同的關(guān)鍵內(nèi)容進(jìn)行約定,提高簽訂合同的成功率,避免簽訂正式合同中發(fā)生分歧,同時購房人應(yīng)當(dāng)做好證據(jù)保全工作。

3．按揭不成,房款怎么付

案例

王先生購買了一套商品房,選定7成10年銀行按揭付款,并約定由開發(fā)商代為辦理銀行按揭手續(xù)。付了首付款后,開發(fā)商通知王先生銀行按揭貸款手續(xù)無法辦理下來,要求王先生一次性支付所有房款,否則解除合同。

【律師分析】無法辦理銀行按揭貸款手續(xù)一般有幾種原因,要分情況處理：（1）如果按揭貸款合同未能訂立是由于開發(fā)商項目開發(fā)條件或有關(guān)手續(xù)上的欠缺等原因,則購房人可以要求解除合同,要求開發(fā)商返還首付款并承擔(dān)賠償責(zé)任。（2）若按揭合同未能訂立是由于購房者不符合資信審查條件,此時開發(fā)商可以要求解除合同,要求賠償損失,但是仍應(yīng)當(dāng)返還購房人首付款。（3）如果按揭貸款合同未能訂立是因為國家金融政策變化等不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因,雙方可以協(xié)商解除合同,開發(fā)商應(yīng)返還買受人已付的購房款本金、利息或定金,雙方都不必承擔(dān)違約責(zé)任。